WEG- und Mietverwaltung

Durch steigende Energiekosten zu einem wirtschaftlichen Kollaps

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Bund kürzt Gelder für Gebäudesanierung

Die Ampelkoalition kürzt die Mittel für Sanierungen, vor allem für Einzelverbesserungen wie Heizung und Fenster. Je weniger Geld für diese spezifischen Maßnahmen bereitgestellt wird, desto mehr Menschen sollen von dem Programm profitieren. Immobilienbesitzer sind jedoch nicht glücklich über diese Nachricht. Der Klimaschutz ist von dieser Entscheidung nicht begeistert.

Alte Fenster, Türen und Gasheizungen sind Energiefresser. In Zeiten hoher Spritpreise wollen sie viele Menschen austauschen und sich um Fördergelder der Bundesregierung bemühen. Hohe Nachfrage: Laut Brancheninsidern wurden in diesem Jahr  mehr Bewerbungen eingereicht als im Jahr 2021 insgesamt.

Klar ist bislang: Wer renovieren will, muss künftig mehr aus eigener Tasche bezahlen. Wer sich bis heute  für eine Komplettsanierung anmeldet, erhält vom Bund einen Zuschuss von bis zu 75.000 Euro. Ab morgen sind es nur noch maximal 67.500 Euro. Bei neuen Fenstern liegt diese derzeit bei maximal 15.000 Euro, ab dem 15. August nur noch bei 12.000 Euro. Die Ampelkoalition startet die Bundesförderung für effiziente Gebäude (kurz BEG). Der Fördersatz wird um fünf bis zehn Prozent gesenkt. Bei einer Komplettsanierung werden geförderte Darlehen und Tilgungszuschüsse unter Berücksichtigung der Zinsentwicklung in Anspruch genommen. Ein Teil der Reform tritt am morgigen Donnerstag  in Kraft: Ab dem 28. Juli gelten neue Finanzierungsbedingungen für Anträge auf Komplettsanierung bei der öffentlichen Förderbank KfW. Für Einzelverbesserungen wie den Austausch von Fenstern gelten ab dem 15. August neue finanzielle Bedingungen für Anträge beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

„In Zukunft bekommt der oder die Einzelne etwas weniger an Förderung als vorher, aber dafür können viele Menschen von den Förderprogrammen profitieren“, begründete Robert Habeck, Bundesminister für Wirtschaft und Sicherheit, Klimaschutz, die Kürzungsquote. Steigende Energiepreise werden Renovierungsinvestitionen rentabler machen. Die Umstellung dient auch der Sicherstellung der Verlässlichkeit: Sie soll die Kontinuität der Mittel gewährleisten. Grundlage für die kurzfristige Reform der Bauförderung sind laut  Wirtschaftsministerium die angespannte Energieversorgungslage und die hohen Preise durch den russischen Angriffskrieg in der Ukraine und die Verschärfung des Krisenklimas. „Weniger Energie zu verbrauchen, ist der günstigste und effizienteste Beitrag zu mehr Unabhängigkeit und Klimaschutz und hilft, bei den Energiekosten zu sparen“, sagt Habeck.

Bei sinkendem Fördersatz müssen die gesamten finanziellen Mittel des Bundes für Sanierungen  steigen. Ab diesem Jahr will die Bundesregierung jährlich 14  Milliarden Euro zur Förderung effizienter Gebäude bereitstellen. Zum Vergleich: 2020 wurden rund 5 Milliarden Euro bewilligt, 2021 wurden 8 Milliarden Euro. Die Hauptgeldquelle soll  aus dem Übergangs- und Klimafonds kommen, wo der Wirtschaftsplan voraussichtlich am Mittwoch durch das Kabinett gehen wird. Der Schwerpunkt soll sich mit 12 bis 13 Milliarden Euro auf die Renovierung konzentrieren. Beim Neubau wird nur ein Bruchteil der 1 Milliarde berücksichtigt, denn laut Wirtschaftsministerium ist die Energieeinspar- und Klimaschutzeffizienz bei der Sanierung energieeffizienter Gebäude im Vergleich zu Neubauprojekten 4,5-mal höher.

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Überblick

^{Karikatur: Gerhard Mester; Copyright: SFV/Mester}

Der Bundestag und der Bundesrat haben dem "Gesetz zu Sofortmaßnahmen für einen beschleunigten Ausbau der erneuerbaren Energien und weiteren Maßnahmen im Stromsektor" zugestimmt. Mit diesem Gesetzespaket wurde in Artikel 18a auch eine Änderung des Gebäudeenergiegesetzes beschlossen. Den genauen Wortlaut der beschlossenen Änderungen finden Sie im Gesetzesbeschluss des Bundestages (315/22) ab Seite 133.

Mit der Änderung des GEG sollte die angekündigte Verschärfung der Neubauanforderung auf das Effizienzhaus 55 umgesetzt werden. Allerdings werden - wie bereits berichtet - lediglich die Anforderungen an die Primärenergie verschärft. Die Anforderungen an die Gebäudehülle (H'T und U-Quer-Werte) bleiben unverändert.

Zusammenfassung zum neuen GEG

• Das Gebäudeenergiegesetz vereinheitlicht das Energieeinspargesetz für Gebäude. Es fasst das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem Gesetz zusammen.

• Die GEG fordert Bauherren auf, sich für mindestens eine Form erneuerbarer Energie zu entscheiden. Dazu gehören erneuerbare Energien aus gebäudenahen Quellen wie Solaranlagen, Blockheizkraftwerke oder Brennstoffzellenheizungen, bei denen Biomethan in Strom und Wärme umgewandelt wird.Nutzung erneuerbare Fern- und Abwärme werden durch das Gesetzt ebenfalls gefordert.

• Hausnah erzeugter Strom aus erneuerbaren Energien gilt künftig als befriedigende Option im Neubau: Mindestens 15 % des Heiz- und Kühlbedarfs müssen gedeckt werden. Bei mit Photovoltaikanlagen ausgestatteten Wohngebäuden kann der Nachweis auch über die Größe der Anlage geführt werden.

• Bei größeren Sanierungen ist eine Energieberatung erforderlich. Energieberater sind frei wählbar. Die Energieberatung sollte kostenlos durch einen qualifizierten Energieberater erfolgen.
  

• Die Zuverlässigkeit von Energieausweisen nimmt zu. Sie müssen die Berechnung einsehen und die vom Eigentümer bereitgestellten Informationen sorgfältig prüfen. Neben Verkäufern und Vermietern sind nun auch Makler zur Vorlage eines Energieausweises verpflichtet. Außerdem müssen die CO2-Emissionen des Gebäudes im Energieausweis angegeben werden.
  

• Im Gebäudeenergiegesetz wird die sogenannte Quartierslösung eines Gebäudes in den räumlichen Zusammenhang aufgenommen. Bis Ende 2025 können mehrere Gebäude oder einzelne Parzellen in Relation zueinander besichtigt werden. Ab 2024 wird die DIN V 18599 „Energetische Bewertung von Gebäuden“ die einzige Bilanzierungsvorschrift zum Nachweis der energetischen Gebäudequalität sein und die DIN V 108 Teil 6 (Berechnung des Jahresheizwärmebedarfs) und die DIN V 701 Teil 10 ersetzen. (Energetische Bewertung von Heizungs- und Lüftungsanlagen-Anbauten).

Mietkosten für Rauchwarnmelder sind​ nicht umlagefähig

In einem Streit um die Anschaffung von Rauchmeldern hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Kosten für Mietgeräte nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden können (VIII ZR379/20). In einem Urteil vom 11. Mai 2022 stellte ein Bundesgericht fest, dass die Kosten für die Miete eines Rauchmelders „von Natur aus“ nicht als umlagefähige Betriebskosten eingestuft werden sollten. Betriebskosten sind die laufenden Kosten des Eigentümers. Die Kosten für die Miete eines Rauchmelders fallen jedoch nur an, wenn sich der Vermieter für die Miete des Rauchmelders entscheidet, ohne ihn zu kaufen. Ob der Eigentümer die Geräte kauft oder mietet, liegt in seiner Entscheidungsgewalt.

Kosten für die "Miete + Wartung Rauchmelder"

Der Vermieter verklagte den Wohnungsmieter auf Zahlung von 221 € für Miete und Wartung des Rauchmelders. Die im Zusammenhang mit dem Rauchmelder anfallenden Kosten wurden im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt. Für künftige Abrechnungszeiträume hat der Eigentümer jedoch neben den Betriebskosten „gemäß Anlage 3 des §27 der Zweiten Berechnungsverordnung […] an den Mieter abgeführt, die nicht mehr, sondern später anfallen".

Im Oktober 2015 kündigte sie an, in allen Wohnungen angemietete Rauchwarnmelder zu installieren und diese anfallende Kosten mit ihm abzurechnen, entweder im oder vom Kongress neu eingeführte künftige Wartungsgebühr. In der Betriebskostenabrechnung entfielen ab 2016 9,74 €, ein Jahr später 9,88 € auf den Wohnungsmieter.Das BGH hat in entschieden, dass diese Kosten nicht durch den Wohnungsmieter zu tragen seien.

WEG-Beschluss

Der Verwalterauftrag

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach dem Wohneigentumsgesetz (WEMoG) den Eigentümern, dem Verwaltungsbeirat und dem Verwalter - dieser kann eine natürliche oder juristische Person , Partner- oder Handelsgesellschaften, jedoch keine GbR sein. Der WEG-Verwalter verwaltet in erster Linie grundsätzlich nur das Gemeinschaftseigentum. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters werden durch § 27 WEG geregelt. Seine Hauptaufgabe besteht darin, die von der Gemeinschaft getroffene Beschlüsse umzusetzen. Somit werden erhebliche Ansprüche an dem Verwalter gestellt, denn einerseits ist der WEG-Verwalter Organ, andererseits Beauftragter.

Wie man unweigerlich vernehmen kann, ist somit der Beschuss eins der wichtigsten Werkzeuge eines Verwalters, als auch einen wichtigen Qualitätsmerkmal einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ohne den Beschluss ist die Verwaltung einer WEG nicht durchführbar.

Der Beschluss

Durch den Beschluss wird einerseits die Willenserklärung der Gemeinschaft konkretisiert, für den Hausverwalter ist es einen eindeutigen Auftrag.

Der Beschluss ist eine Vereinbarung der WEG, die sich auf einen eindeutigen, einmaligen Sachverhalt bezieht. Somit hat der Beschluss für beide Beteiligten eine außerordentliche wichtige Rolle in Bezug auf Ihre Zusammenarbeit. Diese werden durch den WEG-Verwalter verfasst und in der Eigentümerversammlung beschlossen gemäß § 23 WEG. Alternativ kann ein Beschluss auch im schriftlichen Umlaufverfahren erfolgen.

Damit die Beschlüsse eine verbindliche und rechtliche Folgewirkung haben, sollte auf eine korrekte Beschlussformulierung geachtet werden. Damit soll der Interpretationsspielraum innerhalb der Eigentümergemeinschaft, als auch rechtliche Nachteile vermieden werden. Daraus folgt, dass die Beschlussinhalte nicht zu ungenau formuliert werden dürfen.

Beschlüsse könne aufgrund formeller oder materieller Gründe fehlerhaft sein und damit rechtlich anfechtbar sein.

Formelle Mangel:

• Unzureichend oder fehlende Benennung des Beschlussgegenstandes.
• Fehlerhafte oder nicht durchgeführte Feststellung und Bekanntgabe des Beschlusses

Materielle Mängel eines Beschlusses

• Fehlende Beschlusskompetenz.
• Verstoß gegen zwingendes Recht.

Folgen fehlerhafter Beschlüsse.

• Nichtbeschluss
• Nichtiger Beschluss
• Anfechtbarer Beschluss

Nach § 10 WEG bindet der Beschluss alle Wohnungseigentümer, auch die, die gegen den Beschluss gestimmt haben.

Seit 2007 werden die getroffenen Beschlüsse durch den Verwalter in einer Beschluss-Sammlung, chronologisch gefast, damit neue Eigentümer, vor dem Eintritt in der Wohnungseigentümergemeinschaft, sich über die Lage der Gemeinschaft einen Eindruck verschaffen kann.

Gibt es einen Mieterschutz, der eine Eigenkündigung unmöglich macht?

Auf diese Frage gibt es nur eine eindeutige Antwort: Es kommt drauf an.

Begründung: Grundsätzlich ist die gestellte Frage schon ein Widerspruch in sich, da der Mieterschutz - hier Schutz des Mieters vor Nachteile – diesen nicht gleichzeitig an festen Laufzeiten binden kann.

Der Mietvertrag wird durch das Bürgerliches-Gesetzbuch (BGB) §§ 535 ff. geregelt. Grundsätzlich gilt, es darf zum Schutz des Mieters alles vereinbart werden – wenn der Mieter Vorteile dadurch hat- jedoch Klauseln zum Nachteil des Mieters können unwirksam sein.

In der deutschen Gesetzgebung ist nichts ohne Ausnahmen geregelt, demnach gilt hier auch die Ausnahme. Wichtig: Diese kann nicht einseitig angewendet werden, demnach gilt sie für alle Vertragsparteien.

Was ist ein Kündigungsverzicht?

Beim Verzicht auf eine Kündigung sind für einen festgelegten Zeitraum Vertragskündigungen nicht möglich. Auch im Mietrecht gibt es solch einen Kündigungsausschluss. Für wen und wie lange ein Kündigungsverzicht gilt, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab.

Was bedeutet ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag?

Im Mietvertrag bedeutet der Verzicht auf eine ordentliche Kündigung, dass die betreffende Arbeitsvertragsparteien das Mietverhältnis innerhalb eines festgelegten Zeitraums nicht kündigen darf. Ob dies für Mieter und Vermieter gilt oder nur für jeweils eine der Seiten, muss im Vertrag bestimmt sein.

Die Vertragspartner können nämlich vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren die Kündigung ausgeschlossen wird.

Jedoch ist hier auch Vorsicht geboten!!!!

Der Mietvertrag unterliegt auch dem Vertragsrecht, d. h. bedeutet das, dass jede Vertragsänderung auch ein außerordentliches Kündigungsrecht ermöglicht - §§ 314,543, 626 BGB, was wiederum eine Anpassung der Miete und der Betriebskosten recht schwierig bis unmöglich macht.

Der BGH hat im Jahr 2010 (Aktenzeichen VIII ZR 86/10) entschieden, dass ein formularmäßig vereinbarter Kündigungsausschuss unter folgenden Voraussetzungen möglich ist:

• Der Kündigungsausschluss gilt nur für das Recht zur ordentlichen Kündigung
• Der Kündigungsausschluss gilt für beide Vertragsparteien
• Der Kündigungsausschluss gilt längstens für die Dauer von vier Jahren ab Beginn des Vertragsschlusses (nicht ab Beginn des Mietverhältnisses)
• Der Mietvertrag und auch der Kündigungsausschluss erfolgt schriftlich gemäß § 126 BGB

Kaution , Mietsicherheit, Bürgschaft...

Was ist eine Mietkaution?

Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter beim Vermieter hinterlegt wird. Damit sollen zukünftige Mietschäden abgesichert werden.

Vertragliche Vereinbarung

Die Hinterlegung einer Mietkaution gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, hat der Vermieter somit keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Mieter eine Sicherheitsleistung hinterlegen muss. Somit muss Sie ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Kautionshöhe

Wenn die Vertragsparteien eine Kaution vereinbart haben, darf sie die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten – hierbei spricht man von der Kaltmiete ohne Nebenkosten. Es wird lediglich der Höchstbetrag durch die Regelung - § 551 BGB- geregelt, somit ist auch eine niedrigere Summe erlaubt. Verlangt der Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten Kaution, muss der Mieter, den zu hohen Betrag nicht zahlen. Hat er bereits zu viel gezahlt, liegt eine Übersicherung vor und er darf den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern. Auch während der Mietzeit kann sich die Kautionshöhe durch Mieterhöhung oder Mietminderungen nicht verändern.

Kautionszahlung

Wenn eine Kaution vereinbart werden soll, ist die Zahlung zum Beginn des Mietvertrages fällig.

§ 551 BGB Absatz 2: Ratenzahlung der Mietkaution

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Wie man daraus ableiten kann, ist somit eine Ratenzahlung der Kaution möglich.

Anlage der Kaution

Die Vermieter in Deutschland sind laut Mietrecht verpflichtet, die Mietkaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen.

§ 551 BGB Absatz 3: Anlage der Mietkaution

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Das heißt:

1. Die Kaution muss strikt von dem übrigen Vermögen des Vermieters auf einem insolvensicherer Kaution Konto oder Kautionssparbuch angelegt werden.
2. Die Kaution muss bei einem Kreditinstitut zum gleichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden.
3. Die Kaution kann auch als Spareinlage auf den Namen des Vermieters bzw. Ihren Namen (Sparbuch) bei gleichzeitiger Verpfändung an den Vermieter hinterlegt sein. Diese Entscheidung steht dem Vermieter frei.

Die Zinsgewinne stehen dem Mieter zu, werden zur Mietkautionssumme addiert und auch von ihm durch den Zinsabschlag versteuert. Über ihre Höhe erhält der Mieter eine Steuerbescheinigung, die er wiederum auf seine Einkommenssteuer anrechnen lassen kann. Der Vermieter muss dem Mieter den Stand der Verzinsung regelmäßig mitteilen, was für ihn einen gewissen Aufwand bedeutet.

Der Vermieter ist verpflichtet, sich an die gesetzlichen Regelungen zu halten, andernfalls kann man ihm unter Umständen Untreue, gemäß § 266 StGB, vorgeworfen werden, was ein Straftatbestand ist.

Unterschiedliche Arten der Mietkaution

Die Mieter haben unterschiedliche Möglichkeiten, abweichend von § 551 Abs. 3 BGB, um ihre Mietkaution zu hinterlegen.

1. Treuhandkonto
2. Sparbuch
3. Bausparvertrag
4. Mietkautionsdepot
5. Tagesanleihe
6. Private Mietbürgschaft
7. Mietkautionsversicherung
8. Bankbürgschaft

Rückzahlung von Kaution

Grundsätzlich ist die Rückzahlung der Mietkaution durch die vertragsgemäße Übergabe der Mietwohnung zur Auszahlung fällig. In der Praxis erfolgt die Rückzahlung selten nach der Vertragsbeendigung. Die basiert darauf, dass dem Vermieter eine „angemessene Frist“ von bis zu 12 Monaten zusteht, um genau prüfen zu können ob und welche Ansprüche dem Mieter gegenüber noch bestehen. Das können:

• Offene Zahlungen aus Nebenkosten, die noch nicht abgerechnet wurden,
• Vereinbarte und durch den Mieter nicht umgesetzte Schönheitsreparaturen, oder
• Mietschulden sein.