WEG- und Mietverwaltung

WEG-Beschluss

Der Verwalterauftrag

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach dem Wohneigentumsgesetz (WEMoG) den Eigentümern, dem Verwaltungsbeirat und dem Verwalter - dieser kann eine natürliche oder juristische Person , Partner- oder Handelsgesellschaften, jedoch keine GbR sein. Der WEG-Verwalter verwaltet in erster Linie grundsätzlich nur das Gemeinschaftseigentum. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters werden durch § 27 WEG geregelt. Seine Hauptaufgabe besteht darin, die von der Gemeinschaft getroffene Beschlüsse umzusetzen. Somit werden erhebliche Ansprüche an dem Verwalter gestellt, denn einerseits ist der WEG-Verwalter Organ, andererseits Beauftragter.

Wie man unweigerlich vernehmen kann, ist somit der Beschuss eins der wichtigsten Werkzeuge eines Verwalters, als auch einen wichtigen Qualitätsmerkmal einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ohne den Beschluss ist die Verwaltung einer WEG nicht durchführbar.

Der Beschluss

Durch den Beschluss wird einerseits die Willenserklärung der Gemeinschaft konkretisiert, für den Hausverwalter ist es einen eindeutigen Auftrag.

Der Beschluss ist eine Vereinbarung der WEG, die sich auf einen eindeutigen, einmaligen Sachverhalt bezieht. Somit hat der Beschluss für beide Beteiligten eine außerordentliche wichtige Rolle in Bezug auf Ihre Zusammenarbeit. Diese werden durch den WEG-Verwalter verfasst und in der Eigentümerversammlung beschlossen gemäß § 23 WEG. Alternativ kann ein Beschluss auch im schriftlichen Umlaufverfahren erfolgen.

Damit die Beschlüsse eine verbindliche und rechtliche Folgewirkung haben, sollte auf eine korrekte Beschlussformulierung geachtet werden. Damit soll der Interpretationsspielraum innerhalb der Eigentümergemeinschaft, als auch rechtliche Nachteile vermieden werden. Daraus folgt, dass die Beschlussinhalte nicht zu ungenau formuliert werden dürfen.

Beschlüsse könne aufgrund formeller oder materieller Gründe fehlerhaft sein und damit rechtlich anfechtbar sein.

Formelle Mangel:

• Unzureichend oder fehlende Benennung des Beschlussgegenstandes.
• Fehlerhafte oder nicht durchgeführte Feststellung und Bekanntgabe des Beschlusses

Materielle Mängel eines Beschlusses

• Fehlende Beschlusskompetenz.
• Verstoß gegen zwingendes Recht.

Folgen fehlerhafter Beschlüsse.

• Nichtbeschluss
• Nichtiger Beschluss
• Anfechtbarer Beschluss

Nach § 10 WEG bindet der Beschluss alle Wohnungseigentümer, auch die, die gegen den Beschluss gestimmt haben.

Seit 2007 werden die getroffenen Beschlüsse durch den Verwalter in einer Beschluss-Sammlung, chronologisch gefast, damit neue Eigentümer, vor dem Eintritt in der Wohnungseigentümergemeinschaft, sich über die Lage der Gemeinschaft einen Eindruck verschaffen kann.

Gibt es einen Mieterschutz, der eine Eigenkündigung unmöglich macht?

Auf diese Frage gibt es nur eine eindeutige Antwort: Es kommt drauf an.

Begründung: Grundsätzlich ist die gestellte Frage schon ein Widerspruch in sich, da der Mieterschutz - hier Schutz des Mieters vor Nachteile – diesen nicht gleichzeitig an festen Laufzeiten binden kann.

Der Mietvertrag wird durch das Bürgerliches-Gesetzbuch (BGB) §§ 535 ff. geregelt. Grundsätzlich gilt, es darf zum Schutz des Mieters alles vereinbart werden – wenn der Mieter Vorteile dadurch hat- jedoch Klauseln zum Nachteil des Mieters können unwirksam sein.

In der deutschen Gesetzgebung ist nichts ohne Ausnahmen geregelt, demnach gilt hier auch die Ausnahme. Wichtig: Diese kann nicht einseitig angewendet werden, demnach gilt sie für alle Vertragsparteien.

Was ist ein Kündigungsverzicht?

Beim Verzicht auf eine Kündigung sind für einen festgelegten Zeitraum Vertragskündigungen nicht möglich. Auch im Mietrecht gibt es solch einen Kündigungsausschluss. Für wen und wie lange ein Kündigungsverzicht gilt, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab.

Was bedeutet ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag?

Im Mietvertrag bedeutet der Verzicht auf eine ordentliche Kündigung, dass die betreffende Arbeitsvertragsparteien das Mietverhältnis innerhalb eines festgelegten Zeitraums nicht kündigen darf. Ob dies für Mieter und Vermieter gilt oder nur für jeweils eine der Seiten, muss im Vertrag bestimmt sein.

Die Vertragspartner können nämlich vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren die Kündigung ausgeschlossen wird.

Jedoch ist hier auch Vorsicht geboten!!!!

Der Mietvertrag unterliegt auch dem Vertragsrecht, d. h. bedeutet das, dass jede Vertragsänderung auch ein außerordentliches Kündigungsrecht ermöglicht - §§ 314,543, 626 BGB, was wiederum eine Anpassung der Miete und der Betriebskosten recht schwierig bis unmöglich macht.

Der BGH hat im Jahr 2010 (Aktenzeichen VIII ZR 86/10) entschieden, dass ein formularmäßig vereinbarter Kündigungsausschuss unter folgenden Voraussetzungen möglich ist:

• Der Kündigungsausschluss gilt nur für das Recht zur ordentlichen Kündigung
• Der Kündigungsausschluss gilt für beide Vertragsparteien
• Der Kündigungsausschluss gilt längstens für die Dauer von vier Jahren ab Beginn des Vertragsschlusses (nicht ab Beginn des Mietverhältnisses)
• Der Mietvertrag und auch der Kündigungsausschluss erfolgt schriftlich gemäß § 126 BGB

Kaution , Mietsicherheit, Bürgschaft...

Was ist eine Mietkaution?

Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter beim Vermieter hinterlegt wird. Damit sollen zukünftige Mietschäden abgesichert werden.

Vertragliche Vereinbarung

Die Hinterlegung einer Mietkaution gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, hat der Vermieter somit keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Mieter eine Sicherheitsleistung hinterlegen muss. Somit muss Sie ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Kautionshöhe

Wenn die Vertragsparteien eine Kaution vereinbart haben, darf sie die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten – hierbei spricht man von der Kaltmiete ohne Nebenkosten. Es wird lediglich der Höchstbetrag durch die Regelung - § 551 BGB- geregelt, somit ist auch eine niedrigere Summe erlaubt. Verlangt der Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten Kaution, muss der Mieter, den zu hohen Betrag nicht zahlen. Hat er bereits zu viel gezahlt, liegt eine Übersicherung vor und er darf den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern. Auch während der Mietzeit kann sich die Kautionshöhe durch Mieterhöhung oder Mietminderungen nicht verändern.

Kautionszahlung

Wenn eine Kaution vereinbart werden soll, ist die Zahlung zum Beginn des Mietvertrages fällig.

§ 551 BGB Absatz 2: Ratenzahlung der Mietkaution

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Wie man daraus ableiten kann, ist somit eine Ratenzahlung der Kaution möglich.

Anlage der Kaution

Die Vermieter in Deutschland sind laut Mietrecht verpflichtet, die Mietkaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen.

§ 551 BGB Absatz 3: Anlage der Mietkaution

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Das heißt:

1. Die Kaution muss strikt von dem übrigen Vermögen des Vermieters auf einem insolvensicherer Kaution Konto oder Kautionssparbuch angelegt werden.
2. Die Kaution muss bei einem Kreditinstitut zum gleichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden.
3. Die Kaution kann auch als Spareinlage auf den Namen des Vermieters bzw. Ihren Namen (Sparbuch) bei gleichzeitiger Verpfändung an den Vermieter hinterlegt sein. Diese Entscheidung steht dem Vermieter frei.

Die Zinsgewinne stehen dem Mieter zu, werden zur Mietkautionssumme addiert und auch von ihm durch den Zinsabschlag versteuert. Über ihre Höhe erhält der Mieter eine Steuerbescheinigung, die er wiederum auf seine Einkommenssteuer anrechnen lassen kann. Der Vermieter muss dem Mieter den Stand der Verzinsung regelmäßig mitteilen, was für ihn einen gewissen Aufwand bedeutet.

Der Vermieter ist verpflichtet, sich an die gesetzlichen Regelungen zu halten, andernfalls kann man ihm unter Umständen Untreue, gemäß § 266 StGB, vorgeworfen werden, was ein Straftatbestand ist.

Unterschiedliche Arten der Mietkaution

Die Mieter haben unterschiedliche Möglichkeiten, abweichend von § 551 Abs. 3 BGB, um ihre Mietkaution zu hinterlegen.

1. Treuhandkonto
2. Sparbuch
3. Bausparvertrag
4. Mietkautionsdepot
5. Tagesanleihe
6. Private Mietbürgschaft
7. Mietkautionsversicherung
8. Bankbürgschaft

Rückzahlung von Kaution

Grundsätzlich ist die Rückzahlung der Mietkaution durch die vertragsgemäße Übergabe der Mietwohnung zur Auszahlung fällig. In der Praxis erfolgt die Rückzahlung selten nach der Vertragsbeendigung. Die basiert darauf, dass dem Vermieter eine „angemessene Frist“ von bis zu 12 Monaten zusteht, um genau prüfen zu können ob und welche Ansprüche dem Mieter gegenüber noch bestehen. Das können:

• Offene Zahlungen aus Nebenkosten, die noch nicht abgerechnet wurden,
• Vereinbarte und durch den Mieter nicht umgesetzte Schönheitsreparaturen, oder
• Mietschulden sein.